Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов
Поразмыслив, я решил: «А может быть, нам зайти сразу с туза?» И поставил Артему задачу искать объекты в обеих столицах: от четырех тысяч с прицелом на четыре звезды. И чтобы каждый подобранный им вариант был гораздо лучше всего того, что у нас было прежде. И, конечно, Артем с этой задачей справился на пять с плюсом!
Меня ждали два новых объекта, сразу в двух столицах. Питерский вариант на Херсонской, 39 был очень хорошим: отличная локация с открыточными видами на Большеохтинский мост, мост Александра Невского и старый город. Здание почти новое, 2008 года постройки. Причем эта история была уникальной на фоне последних объектов – здесь полностью отсутствовали риски, связанные с гнилыми перекрытиями, сгоревшими крышами, затопленными подвалами и прочим. И главное – площадь объекта составляла 10 600 квадратных метров. А это в три раза больше, чем «Лиговский, 29», который на тот момент был самым большим нашим объектом. Хотя в этом, конечно, и крылась сложность: ведь чем больше площадь, тем больше нам нужно времени для сбора пула инвесторов, и как следствие, возникает риск не уложиться в сроки. Тем не менее я верил в успех и этого проекта. В нашем арсенале были десятки выверенных маркетинговых инструментов, включающих выставки, бизнес-завтраки, коллаборации с популярными блогерами, сотрудничество со СМИ, ну и, конечно, традиционные механизмы – контекст, таргет, площадки, агенты. Все это работало как швейцарские часы, принося сотни лидов в месяц, которые бережно и эффективно обрабатывали опытные и компетентные менеджеры под руководством Даши Чесноковой – нашего лучшего руководителя отдела продаж за весь период деятельности Investa. Вдохновленный результатами 2022 года, я был уверен, что с проектом мы справимся, хотя, конечно, масштабы меня сильно настораживали.
Объект на Херсонской, 39
Тем не менее Херсонская, 39, где располагался действующий бизнес-центр категории B+, находилась в отличной локации, имела планировку, два лифта и идеальное техническое состояние. В итоге объект отлично подходил под апарт-отель с четырьмя звездами.
Очень классный вариант был и в Москве – на Баррикадной. Тоже отличная локация и хорошее состояние здания площадью в пять тысяч квадратных метров. Этими двумя проектами я сразу же загорелся, а вот Даня воспринял мою идею как минимум со скепсисом.
– Кир, ну ты сейчас все деньги ввалишь в эти объекты, – хмуро посмотрел он на меня. – И у нас снова будет дефицит бабла.
– Но ты подумай, какой будет эффект! – начал я его убеждать. – Это же в перспективе – суперотели на четыре звезды! Там состояние – просто новье! Объекты уникальные! Проходят по всем нашим критериям.
– Кир, мне нужны деньги, – мрачно сказал Даня. – Надо закончить ремонт. И бабло мне необходимо сейчас, а не когда-нибудь! Там суммарно 15 тысяч квадратов. Сколько мы их будем продавать? Год, два?
– Дань, да не волнуйся, продадим! – отвечал я. – Посмотри, как наш отдел продаж качает! К тому же в реновацию не так много придется вложить!
– Ну ладно, давай, – выдержав паузу, нехотя согласился Даня. – Но деньги мне все равно нужны. Так что как хочешь, но придется найти.
– Найдем! – улыбнулся я и поехал на встречу с собственником здания на Херсонской.
Владели объектом несколько человек, но переговоры от их имени вел один из собственников – Василий Иванович, известный в городе бизнесмен. Интересно, что он и его команда несколько лет назад построили это здание, а теперь собственноручно управляли бизнес-центром.
– Кирилл, в принципе у меня нет особой потребности в продаже, – сказал мне на нашей встрече Василий Иванович. – Объект хороший. Загрузка 100 %. Сейчас приносит мне и партнерам хороший доход. Я, конечно, подустал от операционки и управления и хотел бы уже выйти на «пенсию». Да и есть хорошие варианты реинвестирования средств от продажи. Поэтому готов рассмотреть такой вариант. Но диалог начинаем от миллиарда. Если не готовы к такой стоимости, встречу можно не продолжать.
– Василий Иванович, у вас отличный объект. Он идеально подходит под наши задачи, и ваша цена нас не смущает, – ответил я. – С нашей стороны было бы глупо упускать такую возможность. В Питере практически не осталось достойных и подходящих для нас объектов.
– Да, но у вас неочевидная схема покупки, – нахмурился собственник. – Я бы даже сказал – неоднозначная. Так что подумайте, потянете ли вы этот объект. Потому что больше года я вам на сбор денег не дам.
На этом мы с Василием Ивановичем расстались, и я пошел думать. На тот момент самым нашим большим объектом был «Лиговский, 29» – его площадь была 3700 квадратов, которые мы продавали около семи месяцев. А Херсонская была в три раза больше – соответственно, и времени на создание пула инвесторов уйдет больше.
Но, с другой стороны, наши продажники – как те ретивые кони, что бьют в нетерпении копытом, дабы ринуться в бой. И они смогут, я был уверен, «перемолоть» и этот объект. К тому же Херсонская стала бы новой планкой, которую хотелось и нужно было непременно одолеть. И, наконец, в Питере действительно не было в продаже объекта такого уровня.
Я запросил планировку, и мы с Александром начали проектировать Херсонскую. Поскольку планировали сделать там четырехзвездочный отель, то делили здание на бо́льшие площади – от 18 до 30 квадратных метров. В итоге у нас получилось 150 просторных апартаментов. Плюсом был крытый паркинг, зеленая терраса, помещения под магазины и рестораны на первом этаже. Номера мы планировали оборудовать системой «умный дом» и сделать очень качественный дизайнерский ремонт.
Но… все наши желания вылились в очень высокий чек. Если раньше самые дорогие апартаменты стоили у нас шесть-семь миллионов рублей, то на Херсонской стоимость только стартовала от 7,5 миллионов. А из этого следовало, что продать такой объект за семь-восемь месяцев точно невозможно, и сумеем ли мы его реализовать за год, отведенный мне владельцем, – неизвестно. Просчитав финмодель нового отеля, мы получили достойную доходность от 10 % годовых, что придавало мне уверенности в продажах. Небольшие сомнения были, но все же овчинка выделки стоила, поэтому я решил брать Херсонскую. По московскому объекту на Баррикадной ситуация была идентичная. Столичные инвесторы зачастую со скепсисом смотрели на Питер и хотели приобретать апарты именно в Москве, несмотря на то что чек был выше. Поэтому и московский объект я тоже решил брать.
– Смелый ты парень, Кирилл, – уважительно посмотрел на меня Василий Иванович, после того как я сообщил ему о своем решении приобрести здание.
– Смелость города берет! – улыбнулся я.
– Ну что ж, тогда давай обговаривать условия. Я даю тебе год на сбор всей суммы. Но за первые четыре месяца
