Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов
Саша, возможно, хорошо ремонтировал квартиры, но вот нюансы наших реноваций не знал. К тому же оказался очень слабым организатором, и специалисты, которых он нанимал, были весьма сомнительными. Как следствие, стройка оставляла желать лучшего и требовала постоянных доработок и переделок. Соответственно, затянулся и срок ввода объекта в эксплуатацию.
Еще одно роковое предложение последовало от нашего технического директора Саши Юртаева, который придумал заменить обычный стеновой «пирог» газоблоками. Согласно его расчетам, в таком варианте существенно улучшалась шумоизоляция. Но, увы, его расчеты не оправдались. Кроме того, мы сделали и еще одну ошибку – не учли толщину стен здания: после начала эксплуатации выяснилось, что для бизнес-центра она была нормальной, а вот для отеля – слишком тонкой. Поэтому в наших угловых апартаментах зимой температура воздуха не поднималась выше 17 градусов, так что нам пришлось закупать туда обогреватели.
Однако главной проблемой стал жестяной сарай, принадлежащий пединституту имени Герцена и примыкавший прямо к нашему отелю. Беда в том, что именно на этой стороне мы планировали вырезать в фасаде дополнительные окна, и вид из них мало кого бы впечатлил.
Деваться было некуда, и мы с Данилом отправились к ректору института решать вопрос. Нас встретил мужчина лет 50 приятной кавказской наружности.
– Ваган Леванович, как вы смотрите на то, чтобы убрать гараж с вашей территории? – взял Данил с места в карьер.
– Ребят, а вы вообще кто? – с недоумением спросил ректор. – И чем вам мешает наш гараж?
– Мы строим отель на примыкающем к вашему сараю участке, – стал объяснять я. – Нам нужно пробить четыре окна, но они будут выходить прямиком на ваше строение. Как понимаете, для туристов это большой минус.
– Так что у нас нет выбора. Мы обязательно должны с вами договориться, – сказал как всегда прямой Данил. – У вас есть какие-то предложения?
От такой бесцеремонности ректор крякнул и достал бутылку армянского коньяка.
– Да, ребята, теперь я понял, – поставил он три рюмки. – Ну, знаете ли, тут без ста грамм не обойтись.
– Нет, спасибо, – отказался я.
– Ну, как хотите, – сказал ректор и пропустил рюмашку. – В принципе, гараж убрать можно, – сообщил он, занюхивая коньяк долькой лимона. – И я даже могу разрешить вам работы на своей территории, но…
– Но ничего в этом мире нет бесплатного, – подхватил Даня. – Что вы хотите?
– Мне нравится ваш деловой подход, – усмехнулся ректор. – Хочу реконструкцию небольшого здания. Двести метров. Нужно вывезти оттуда весь хлам, залить полы и поставить перегородки. Как вы понимаете, у института на это денег нет.
– Ничего себе, – изумился Данил. – Такие работы на пару миллионов потянут.
– Ну и что? – пожал плечами ректор. – Вы же отель строите, чтобы деньги зарабатывать. Меня об услуге про́сите. Так приложите к этому свои старания.
Поскольку других вариантов у нас не было, мы согласились и на эту новую стройку. А если учесть все наши ошибки и то, что прораб Саша провалил все работы, «Лиговский, 50» стал нашим самым плохим по качеству объектом и обернулся сорванными сроками сдачи.
Но выводы мы, как всегда, сделали. В нашем чек-листе подбора появилось еще несколько пунктов, связанных с конструктивом здания. Также было принято решение работать только с проверенными подрядчиками, имеющими юридическое лицо и релевантный опыт строительства. Все мельчайшие детали ремонта, поэтапную сдачу-приемку объекта и штрафы за просрочку мы внесли в наш новый шаблон договора с подрядчиком. Прекратили эксперименты в тех областях, где у нас нет опыта, и продолжили работать с Николаем.
Таким был для меня 2019 год, который начался с «режима бога», продолжился путешествием по «кругам ада» и закончился покорением новой вершины.
Да, мы прилично просели в продажах и против 158 юнитов в 2018 году реализовали всего 117, а вместо вожделенного миллиарда отработали всего на 640 миллионов. Но ввиду того, что год был, мягко говоря, непростой – два месяца мы сидели без продаж, упаковывали новый продукт, с огромным трудом искали объекты в нежилом фонде, – результат был более чем достойный.
Так что итоги года нас совершенно устраивали.
Глава 14
Коронавирусный смерч
В 2020 год Investa заходила символически: к этому времени мы построили ровно 2020 квадратных метров жилья. А за три года работы компании в наш продукт поверили более 200 клиентов, проинвестировав в наши апартаменты 1,5 миллиарда рублей!
И это было объяснимо. Ведь доходность юнитов в 2019 году составила 12,7 % годовых, что втрое больше, чем у обычной квартиры. При этом доход у инвестора получался абсолютно пассивный. Ведь всю работу по эксплуатации номерного фонда и привлечению туристов брала на себя наша управляющая компания, а инвесторы в режиме реального времени могли наблюдать через личный кабинет загрузку своих отелей и получать раз в месяц весомый доход.
Так что в грядущий год, вдохновляясь серьезными цифрами, мы смотрели с большим оптимизмом.
По уже сложившейся традиции в первые дни января я встретился с Данилом в панорамном ресторане. На это раз выбор пал на «Невесомость». Красивейшие виды на Петроградку, Петропавловскую крепость и Исаакий мотивировали нас ставить зажигательные цели.
– Ну что, в этом году уже точно берем курс на миллиард, – поднял я свою чашку, в которой плескался зеленый ароматный чай.
– Поддерживаю! – улыбнулся Данил. – Встречное предложение: найти и запустить как минимум три новых объекта!
– Принимается! И показать хорошую доходность инвесторам – не ниже 13 % годовых!
– Достроить наш «Альпийский домик» на Лиговском и сдать отель на Блохина, порадовав наших инвесторов интересными дизайнерскими решениями.
– А туристов – высоким уровнем сервиса и клиентоориентированным подходом. Рейтинг на Booking не должен опускаться ниже девятки.
– Ну и конечно, ускориться и переломить ситуацию с согласованием перепланировок. И засудить МВК, чтобы палки в колеса не вставляла, – сквозь зубы сказал Данил.
Мы чокнулись чашками и с удовольствием выпили за новые ориентиры.
– Ну а что насчет «Плаката мечты»? – усмехнулся Данил. – Напланировал?
– Еще как! – улыбнулся я. – Хочу пройти курсы кайтсерфинга, посетить 15 стран, написать книгу и запустить курсы по инвестиционной недвижимости, а также пойти на курсы английского языка, переехать в таунхаус, добавить как минимум три новых источника дохода.
– Как всегда, планов – громадье, – усмехнулся Данил. –
